经典案例

　　婚姻法司法解释三第十一条：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

　　《中华人民共和国物权法》第106条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

争议原由

　　2016年9月3日，周卖卖持房地产权证至A公司（以下简称A公司）委托挂牌出售其房屋。经A公司居间介绍，周卖卖作为出售方（甲方）、周买买作为买受方（乙方）与居间方A公司（丙方）签订一份《房地产买卖居间协议》，协议对于购房款的支付期限和方式、房地产过户期限、交房期限、违约责任等均作了约定。在协议的甲方落款处，周卖卖代妻子何美美签名并出具一份承诺书：本人周卖卖系上海市闵行区×室房屋的产权人之一，上述房地产的产权人分别为周卖卖、何美美，何美美因无法亲自处理该房地产买卖事宜，现委托本人代为签署居间协议并收取定金。本人保证拥有对该房地产完全的处分权，如无完全处分该房地产权限或产权人不同意出售该房地产致使居间方或居间方介绍的买受方产生损失的，本人同意依据已签署的协议内容承担相应的连带责任。若权利人否认授权，最终导致该协议目的无法实现的，本人愿意按照该协议中出售方的义务对买受方承担定金责任及其他责任。承诺掷地有声，不得不让买方信服，谁料就在写完承诺的5天后，签字的笔迹还未干，周卖卖风风火火至居间方A公司，表示不再出售涉案房屋，并收回了此前交由A公司保管的房地产权证。

　　眼看到手的鸡又飞了，周买买也是醉了，向法院提出诉讼请求：
1、解除双方签署的《房地产买卖居间协议》中的买卖条款；
2、周卖卖偿付周买买违约金40万元（人民币）。

　　周卖卖妻子何美美辩称，其于2016年8月至10月期间一直居住于×省×室的老家。涉案房屋系其用于养老的房产，其从未委托或同意老公出售涉案房屋。周买买及中介公司也从未就涉案房屋的买卖事宜与其联系。2016年9月8日，周卖卖打电话告知准备出售房屋并签订了协议时，其就明确表示不同意出售。周卖卖未经其同意而签协议出售房屋，违背了其真实意思，该协议无效。不同意周买买的请求。

析法

　　《房地产买卖居间协议》明确载明协议甲方即出售方为周卖卖、何美美，即何美美是协议签约主体之一。但该协议的甲方落款处并无何美美的签名，而仅由周卖卖代签。涉案房产为夫妻两人共有，按《物权法》的相关规定，共有人未经其他共有人同意不得擅自处分共有的动产或不动产。签订上述协议时，周卖卖并无何美美的授权委托书，也无其他证据证明何美美委托周卖卖代为签约。从周买买提供的由周卖卖出具的承诺书可以认定，周买买以及居间方明知周卖卖没有取得何美美的书面授权委托，也不能确定之后周卖卖是否能取得何美美的授权。而在周买买与周卖卖签订《房地产买卖居间协议》的次日，周卖卖告知居间方何美美不同意出售房屋，即周卖卖也不可能取得何美美授权委托出售房屋。因此，周卖卖无权代何美美签署《房地产买卖居间协议》，周买买亦未在签约时审核确认周卖卖的代理权限，故《房地产买卖居间协议》无效。现周买买要求解除上述协议中的买卖条款，而解除合同或合同部分条款的前提是基于合同或部分条款有效为前提，由于《房地产买卖居间协议》无效，周买买要求解除该协议中的买卖条款的请求，不符合法律规定，不能得到支持。对于导致合同无效的当事人，应当按过错大小承担缔约过失责任，而不是合同责任。

　　关于周买买要求卖方夫妻偿付违约金40万元的请求，主张违约金的前提亦应以有效合同为基础。合同无效，违约金条款亦为无效。周买买依据无效合同主张违约金，于法无据。

裁判结果

驳回周买买的诉讼请求。

小小贴士

房产买卖，有如下两种情况之一的，可以只有房产登记上的产权人一方签字即可：
1、其他共有人（指房屋产权登记证上的产权人）无民事行为能力，签字人既是产权人之一，又是无民事行为能力人的法定监护人。
2、其他产权人与签字人形成委托关系。

　　注：不是签一个人的名字，而是签三个名字（假定产权所有人仅为夫妻两人），一个是妻子的名字，一个是丈夫的名字（妻子代签），一个是丈夫委托代理人的名字（妻子）。

　　那么如何认定夫妻另一方是否作出同意的意思表示？

　　法律框架内的同意即为意思表示。反映到日常生活中，夫妻另一方同意其配偶对夫妻共同所有房屋进行出售，可有书面、口头、电话等多种意思表现形式。对此，第三人只要在诉讼中能举证加以证明即可。本案中周买买在签订合同之时若与何美美通一个同意卖房电话，那本案就会朝向另一个方向发展了，何至于如此纠结！