经典案例

长宁区X室房屋系夏先生、张女士、夏小小共同共有。2016年1月5日，经志远房产居间，吴男、张小姐（乙方）与夏先生及妻儿（张女士、夏小小）（甲方）就该房屋签订《房地产买卖协议》一份。约定双方同意转让该房屋，转让价款为165万元，随后买卖双方同意于2016年2月25日前签署《上海市房地产买卖合同》，协议对付款方式和违约条款进行了详细约定，其中约定定金为10万元。协议另约定，若乙方未能按照约定的时间签署买卖合同的，乙方已支付甲方的定金不予返还；若甲方未能按照约定的时间签署买卖合同的，应向乙方双倍返还定金。甲方未按约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，逾期超过15日后甲方仍未交付的，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。当日，夏先生同时签订承诺书一份，言明“本人承诺以合同价165万元出售该房屋，且已征得另两位产权人张女士、夏小小的同意。若因张女士或是夏小小原因导致不能正常履行与买方签署的买卖协议，本人愿意承诺违约责任，买方将10万定金支付给居间方保管。2016年1月8日，张女士、夏小小知晓该房屋被出售后立即反对并要求退还定金，并随即联系中介。因卖方未按约与买方签订正式买卖合同，买方起诉到法院，请求：1、解除该买卖合同；2、要求夏先生、张女士和夏小小三被告返还定金10万元并支付违约赔偿金33万元。夏先生辩解说未签订合同是由于共同共有人不同意出卖该房屋。

依法成立的合同，对当事人具有法律效力，当事人应按照约定履行自己的义务。当事人一方以出卖方在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，不会得到支持。因此吴男、张小姐与夏先生就该房屋签订的房屋买卖协议依法成立并有效，对于夏先生说出售房屋未得到其他产权人授权，合同因故无效的抗辩，不会得到法院的采信。买卖协议合法有效，导致交易无法进行的原因系房屋其他权利人不同意夏先生出售房屋。夏先生又签订了承诺书愿意承担责任。故夏先生的行为构成违约，应依据承诺及法律的规定承担由此造成的法律后果。吴男、张小姐提出解除合同并要求夏先生承担违约责任的诉请，于法有据，依法应予支持。因张女士、夏小小并未同意出售该房屋，也未在买卖协议上签字，吴男、张小姐要求张女士、夏小小承担责任缺乏事实依据。

关于解约违约金。吴男、张小姐主张按照协议约定按总房价的20%计算，即33万元。我们认为，第一，双方签署的系房地产买卖协议，尚未签订正式买卖合同，吴男、张小姐签订完协议后仅支付了10万元定金。第二，在夏先生、张女士、夏小小不配合的情况下，吴男、张小姐也未按期支付剩余房款，吴男、张小姐当时应对合同无法继续履行已有思想准备。由于吴男、张小姐仅支付了10万元定金，当时另购他房障碍不大，因此，其实际损失有限。根据双方签订条款约定，卖方未能按照约定的时间签订合同的，双倍返还定金，显然该条款应适用于卖方的此种违约；而双方对总价款20%的约定，是以双方网签成功后卖方不同意履约为适用之前提条件，在本案中，该条款的适用前提显然尚未成就。另外，卖方次日即明确告知志远房产及买方不同意签约，买方对不能网签合同已有预知，故买方以房价大幅上涨为由主张损失，缺乏依据。据此，对买方主张卖方承担的违约责任认定为双倍返还定金，较为合理。

法院判决

解除吴男、张小姐与夏先生签订的《房地产买卖协议》；夏先生应于判决生效之日起十日内赔偿吴男、张小姐人民币10万元。

小小贴士

剖析该案，切片争议焦点：

争议焦点1：

关于该份房地产买卖协议是否成立及效力问题。根据查明的事实，涉讼房屋由夏先生到志远房产门店挂牌出售，虽然房屋权利人为夏先生及张女士、夏小小三人共有，但是，张女士、夏小小是夏先生的妻儿，且夏先生出具承诺书，承诺其已征得两人的同意，故吴男和张小姐有理由相信夏先生享有代两人签字的权限，夏先生在该份房地产买卖协议上签字，并代妻子和儿子两人签字，表明吴男和张小姐在与夏先生洽谈签约前对房屋权利信息及卖方的售房权限等尽到了注意义务，故应认定该份房地产买卖协议系双方真实意思表示，且没有设定需要其他两名产权人出具授权文件才能成立等特别条款，故买卖协议成立且合法有效。

争议焦点2：

关于夏先生的违约责任如何认定问题。由于夏先生在该份房地产买卖协议签订后的次日告知志远房产及吴男和张小姐其他共有人不同意出售房屋，故买卖双方已不可能于2月25日前完成网签合同，对此，夏先生已构成违约，应承担违约责任。鉴于夏先生出具的承诺书为单方承诺，事后也未得到妻子儿子的追认，因此夏先生在买卖协议上的代签行为属于无权代理，夏先生与吴男和张小姐之间在该份买卖协议中所作的违约责任条款不得约束于张女士和夏小小。