经典案例

合同法第九十三条的规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”

约定解除权的行使要件。

1、必须在双方合同中约定解除条件。

在双方签订合同时约定或在合同履行过程中补充约定，如一方出现某一特定解除条件时，另一方可通知解除合同。

2、合同约定的解除条件已经成就。

合同生效后，如约定的解除条件已经发生，我们认为，约定解除权条件已经成就。

3、约定解除权的行使没有超过除斥期间。

由于约定解除权性质上属于形成权，其行使期间与诉讼时效不同。我国合同法第七十五条规定，“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”因此，约定解除权应当在除斥期间内行使，若合同对行使期限未作特别约定，则解除权人应在解除权发生之日起一年内行使。

4、除斥期间内送达了合同解除通知。

根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”

5、行使约定解除权一方无违约行为。

案情经过

黄某、孔某作为乙方（买受方），洪1、洪2作为甲方（出卖方），就长宁区XX室房屋签订房地产买卖合同。合同记载，转让价款为220万，在2016年4月15日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；双方对购房各阶段给付价款做了相关规定，乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，乙方单方要求解除合同的，均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金（按总房价款万分之五每日计）外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。

同日，买卖双方签订补充协议。协议记载，鉴于签约时乙方尚不符合上海相关限制购房的政策规定，居间方已做到告知义务，故经甲、乙双方协商后一致同意于本补充协议签订后于2016年3月1日之前由乙方自行通过其他方式取得购房资格以保证交易的继续进行；双方一致确定乙方是否取得购房资格不影响其承担买卖合同约定的违约责任。

2016年3月28日，卖方将涉讼房屋交付买方，双方签署房屋交接书，买方付清全部房价款。2016年5月5日，卖方委托律师发函，通知买方解除合同。理由是：双方约定办理过户的时间是2016年4月15日，而卖方被申请查询住房情况的时间是2016年4月24日，业务部门出具结果的时间是2016年5月10日，已经超过双方约定的过户时间25日，故卖方按照约定可以解除合同。双方在合同中明确约定了承担违约金的情形和计算方法，买方应全额向卖方支付违约金44万元（人民币，下同）。

卖方的出尔反尔，致使买方非常生气，于是黄某、孔某向法院起诉请求：卖方协助买方办理本市长宁区XX室房屋的产权过户手续。

洪1、洪2向法院提起反诉请求：1、确认双方就涉讼房屋签订的房地产买卖合同于2016年5月10日解除；2、黄某、孔某向洪1、洪2支付违约金44万元。

2016年5月10日，房屋状况查询业务部门出具查询结果表，显示2016年5月9日黄某、孔某名下住房情况为孔某名下本市XX号房屋。

买卖双方就该房屋签订的买卖合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。本案的争议是卖方是否具有合同单方解除权以及买方应如何承担违约责任。双方在买卖合同中约定过户的期限为2016年4月15日之前，但过户系作为出售方的主要合同义务，买方的主要合同义务为支付房款，该义务已在2016年3月28日履行完毕，卖方也在该日将该房屋交付给买方，卖方在已知晓买方存在限购问题的情形下仍配合其提前履行合同义务，可见卖方具有继续履行并配合买方消除限购因素的意思表示。至同年4月24日，买方实际已经具备了购房资格，遂向房产登记部门申请查询其名下住房情况，因该查询申请属于产权过户的前置程序，故买方实质上于该日已经在着手办理过户的相关手续，虽然房产登记部门于5月10日才出具查询结果表，但买方已在宽展期内积极消除了其限购因素，且已在合同履行期内完成了其主要合同义务，故卖方无权单方解除合同。现该房屋的过户已无障碍，双方应该继续履行合同。 至于违约责任的承担，卖方主张44万元违约金系在行使单方解除权的前提下所提出，现合同应继续履行，故其主张无法得到支持。

法院判决

洪1、洪2应于判决生效之日起十日内，协助黄某、孔某办理上海市长宁区XX室房屋的产权转移登记手续，将上述房屋产权转移登记至黄某、孔某名下。

小小贴士

政策性限购

因政策性限购导致无法完成交易，被称为情势变更。根据最高法院相关司法解释，合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

《上海市房地产买卖合同》中，有专门条款对限购政策、购房资格予以充分提醒警示，作为购房人应该清楚知晓，但仍执意签订合同，由于造成无法过户的后果也应由其自己承担。